Acheter au Québec : Nouvelles règles, nouveaux défis!

Auteur: Équipe Strateginc • 2 min de lecture

Nouvelle limite des demandes de prêt hypothécaire

 

Le rêve de devenir propriétaire au Québec devient de plus en plus difficile à atteindre. Cependant, avec les nouvelles réglementations hypothécaires qui entreront en vigueur en 2025, ce rêve pourrait devenir encore moins accessible.

La situation financière des Québécois est de plus en plus préoccupante. En effet, ils figurent parmi les populations les plus endettées au monde, et les taux d’intérêt élevés de 5 % ne font qu’aggraver la situation. De plus, l’inflation continue de croître, exerçant une pression accrue sur le budget des familles québécoises. En fait, selon des études récentes, environ 60 % des Québécois ressentent déjà les effets des hausses de taux d’intérêt, et plus de la moitié s'inquiètent de leur capacité à rembourser leurs dettes à mesure que les taux augmentent.

Les dettes hypothécaires, quant à elles, doivent être payées, ce qui oblige à réduire les dépenses ailleurs. Les gouvernements doivent investir massivement dans la construction de logements pour accueillir le nombre croissant d’immigrants, rendant l’accès à la propriété encore plus difficile. 

 

Nouvelle réglementation hypothécaire 2025

 

Pour faire face à cette crise, une nouvelle réglementation entrera en vigueur au premier trimestre de 2025 : Celle-ci imposera un plafond sur les prêts hypothécaires, limitant le montant maximal à 4,5 fois le revenu annuel des emprunteurs. Cette mesure vise à freiner les emprunts excessifs et à stabiliser le marché immobilier. Cette nouvelle règle ne concerne que les nouveaux prêts hypothécaires, laissant intacts les prêts existants et ceux qui doivent être renouvelés. 

Par exemple, une personne ou un couple gagnant 90 000 $ pourra emprunter jusqu’à 405 000 $. Toutefois, les prêts contractés avant l’entrée en vigueur de la loi et les hypothèques à renouveler ne seront pas affectés. Cette mesure est censée apporter un soulagement tant attendu et freiner l’escalade de la dette tout en rendant le marché immobilier plus stable et accessible.

Cette réglementation sera également ajustée pour les grandes villes comme Toronto et Vancouver, où le marché immobilier est particulièrement tendu. Dans l’ensemble, obtenir un prêt hypothécaire était déjà très difficile en raison du test de résistance qui évaluait la capacité de l’emprunteur à rembourser même avec un taux d’intérêt de 2 % plus élevé que celui en vigueur.

calculatrice, achat immobilier

Cette nouvelle règle pourrait avoir des effets positifs et négatifs. D'un côté, elle pourrait aider à éviter que les gens empruntent trop d'argent et faire baisser les prix des maisons, ce qui rendrait l'achat d'une maison plus facile à long terme. Mais d'un autre côté, elle pourrait aussi rendre l'accès à la propriété encore plus difficile pour beaucoup de Canadiens, surtout les jeunes et ceux qui achètent pour la première fois. 

Les constructeurs pourraient aussi être moins enclins à lancer de nouveaux projets, ce qui pourrait aggraver la pénurie de logements. Pour que cette règle fonctionne bien, il faudra aussi mettre en place des mesures pour aider à construire plus de logements et soutenir les acheteurs, comme des programmes pour aider à acheter une maison et encourager la construction de logements abordables.

Pour obtenir des informations sur les démarches à suivre pour l'achat d'une propriété, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec nous afin de regarder l’ensemble de votre situation financière afin de l’optimiser au maximum : Nous joindre | Groupe Financier Stratéginc

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Sources:

Le surintendant des banques limitera les prêts hypothécaires à fort effet de levier | Radio-Canada

Connaissez-vous les nouvelles mesures pour devenir propriétaire au Canada?

Auteur: Équipe Strateginc • 3 min de lecture

Budget fédéral : autorisation de contracter un prêt hypothécaire sur 30 ans

Depuis la montée des taux d’intérêt, devenir propriétaire au Canada est devenu un défi de plus en plus difficile. Selon la Banque CIBC, trois Canadiens sur quatre estiment que l’accès à la propriété est désormais hors de portée. D’ailleurs, les contracteurs ont énormément de difficulté à obtenir des autorisations de construction de la part des municipalités, rendant les investissements immobiliers extrêmement complexes.

Nouvelle mesure pour les prêts hypothécaires

Pour répondre à cette crise, le gouvernement du Canada met en place une nouvelle mesure à partir du 1er août. Les banques pourront offrir des prêts hypothécaires avec une période d’amortissement de 30 ans pour la construction d’une première résidence. Cette initiative vise à faciliter l’accès à la propriété pour les nouveaux acheteurs, les prêts hypothécaires sur 30 ans permettent aux nouveaux acheteurs de maisons d'avoir des paiements mensuels plus bas, facilitant ainsi l'accès à la propriété, mais ils paieront plus d'intérêts sur la durée du prêt.

En parallèle, le directeur parlementaire du budget a déclaré que le Canada devrait construire 1,3 million de logements d’ici 2030 pour répondre à la demande croissante. Cela nécessiterait la construction de 181 000 logements supplémentaires chaque année par rapport au rythme actuel. Cette estimation est toutefois inférieure à celle de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), qui estime qu’il faudrait construire 3,5 millions de logements d’ici 2030. 

En plus de cette nouvelle mesure, la ministre des Finances, Chrystia Freeland, a annoncé son intention d'augmenter le plafond de retrait du Régime d'accession à la propriété (RAP) de 35 000 $ à 60 000 $. Cette augmentation permettrait à davantage de Canadiens de se qualifier pour un prêt hypothécaire, bien que le véritable enjeu soit l’augmentation de l’offre de logements. 

Informations supplémentaires

Pour en savoir plus sur le CELIAPP et le RAP, et comprendre comment ces outils peuvent vous aider à devenir propriétaire, nous vous invitons à consulter notre article détaillé ici.

Ces nouvelles mesures visent à rendre l’accès à la propriété plus accessible pour les Canadiens, malgré les défis posés par l’augmentation des taux d’intérêt et les obstacles à la construction de nouveaux logements.

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Sources:

Il faudrait bâtir 1,3 million de logements d’ici 2030 pour répondre à la demande | La Presse 

Le RAP à 60 000$ par personne : «On s'aide pas!» — 98.5 Montréal (985fm.ca) 

Une majorité de Canadiens considère l’accès à la propriété hors de portée | La Presse 

Ottawa autorisera les prêts hypothécaires sur 30 ans pour les constructions neuves | La Presse 

Comment calculer la taxe municipale et la taxe scolaire

Auteur: Équipe Strateginc • 3 min de lecture

 

Chaque année, alors que nous parcourons nos relevés bancaires, un élément attire inévitablement notre attention : les taxes municipales et scolaires. Ces taxes locales qui façonnent nos vies quotidiennes représentent bien plus qu'une simple charge financière.

La taxe municipale est un impôt que la ville prélève sur les propriétés, qu'elles soient résidentielles, commerciales ou industrielles. Voici comment elle est calculée : 

Pour anticiper votre facture de taxe municipale, vous pouvez utiliser une calculatrice en ligne disponible sur le site Calculateur de taxes municipales. Notez que le montant fixe peut varier d'une ville à l'autre.

Par exemple, vous désirez vous procurez une maison à Boucherville d’une valeur de 800 000$, où le taux de taxation en vigueur pour une résidence principale est de 0,53 $ par tranche de 100 $ : 

 

La taxe scolaire

 

Que vous ayez des enfants ou non, tout le monde doit payer la taxe scolaire. Cette contribution est cruciale pour aider nos écoles à rester ouvertes et à offrir une éducation de qualité à tous les enfants de la communauté. Cette somme permet d’entretenir les équipements, de bien gérer les établissements, de couvrir une partie des frais liés au transport des élèves, etc. Le taux est ainsi déterminé par deux principales composantes : 

Depuis 2019, le gouvernement du Québec applique un taux de taxe uniforme pour toute la province. Vous n'avez pas à payer de taxes sur les premiers 25 000 $ de la valeur de votre maison. Cette taxe est annoncée le 15 juin chaque année et doit être payée à partir du 1er juillet pour financer les opérations scolaires de l'année à venir. Ces dates sont importantes, surtout pour les nouveaux acheteurs.

Nous attendons toujours le nouveau taux d’imposition de l’année 2024-2025, mais il était d’environ 0,10 $ par 100 $ en 2023-2024. 

Voici le lien de la calculatrice vous permettant d’évaluer votre situation : Calculateur de taxe scolaire 2023-2024 au Québec

 

Combien coûte la taxe scolaire?

 

Évaluation de la propriété : La valeur de votre propriété, dans ce cas, est de 800 000 $.

Exemption de 25 000 $ : Au Québec, tous les propriétaires ont une exemption de 25 000 $ qui est appliquée sur la valeur de la propriété avant de calculer la taxe scolaire. Cela signifie que 25 000 $ sont déduits de l'évaluation totale de la propriété.

Calcul après exemption: 800 000 $ − 25 000 $ = 775 000$

Application du taux de taxation : Le taux de taxation scolaire est de 0,0973 $ par tranche de 100 $ de valeur imposable. 

Pour convertir ce taux en pourcentage afin de faire le calcul du montant à payer : 

0.0973$/100$ = 0.000973 

Ainsi, pour une valeur taxable de 775 000 $, le calcul est le suivant : 

775 000$ × 0.000973 = 754$

Résultat final : Vous devez donc payer 754 $ de taxe scolaire.

 

Nous vous invitons à en apprendre davantage sur les taxes à payer après l’achat d’une première propriété avec l’article sur la taxe de bienvenue : Bienvenue à la taxe : La ville veut sa part du gâteau.

Lire notre prochain article: Une première baisse des taux intérêts en 2024 !

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Sources:

Calculateur de taxes municipales (calculconversion.com) 

Calculateur de taxe scolaire 2023-2024 au Québec (calculconversion.com) 

Comment sont calculées les taxes municipales | Ville de Montréal (montreal.ca) 

Taxes scolaires : comment connaître le montant à payer? - Centris.ca 

Qu’est-ce qui est une bonne cote de crédit?

Auteur: Équipe Strateginc • 3 min de lecture

 

Comment votre cote de crédit influence vos prêts?

 

Pour la majorité des gens, il est impossible de payer une maison sans emprunter de l'argent.

Emprunter de l'argent permet de devenir propriétaire, mais ça implique aussi des paiements réguliers et surtout, beaucoup d’intérêts à payer!

Prêteriez-vous des centaines de milliers de dollars à un inconnu? Non, et les banques non plus, elles veulent d'abord connaître la situation financière de l'emprunteur et ses habitudes de remboursement. C'est pour ça que la cote de crédit existe.

Selon Equifax, la cote de crédit est représentée sous forme de pointage allant de 300 à 900 et pouvant fluctuer dans le temps :

Au Canada, vous pouvez vérifier votre cote de crédit gratuitement en ligne. Il suffit de vous connecter à votre dossier de crédit sur les sites d'Equifax ou de TransUnion.

En termes simples, lorsque votre cote de crédit est basse, emprunter de l'argent devient plus coûteux et compliqué. Les taux d'intérêt seront plus élevés, vous devrez probablement fournir une mise de fonds plus importante, et la banque pourrait demander des garanties supplémentaires pour s'assurer qu'elle sera remboursée si vous ne pouvez pas payer.

 

Excellente, cote de credit

 

Par où commencer pour améliorer votre score afin d’avoir le meilleur score?

 

1. Effectuez les paiements et faites-les fréquemment.

 

Peu importe le montant que vous devez sur votre carte de crédit, un retard de paiement nuit à votre cote de crédit. Que ce soit quelques sous ou des milliers de dollars, le résultat est le même. Plus vous avez de retards de paiement, plus votre cote de crédit sera affectée à la baisse.

D’ailleurs, il est conseillé de ne pas utiliser la totalité de votre limite de crédit. Une bonne pratique est de rembourser votre carte de crédit lorsque vous atteignez 30 % de votre limite. Cela montre à votre prêteur que vous gérez bien vos remboursements, ce qui peut améliorer votre cote de crédit. 

Afin d'éviter les oublis de paiement, programmez des rappels ou mettez en place des virements automatiques. De même, si vous constatez que vous approchez régulièrement de votre limite de crédit, il peut être judicieux de demander une augmentation de votre plafond de crédit. 

Demander une augmentation de votre plafond de crédit peut légèrement réduire votre cote de crédit au début, mais ça peut l'améliorer à long terme en montrant que vous utilisez moins de votre crédit disponible.

 

2. Faire attention au nombre de cartes que vous possédez.

 

Il est important d'être prudent et de ne pas multiplier les demandes de crédit. Cela inclut : 

Faire trop de demandes peut indiquer que vous cherchez plusieurs sources de crédit, ce qui peut vous rendre moins fiable aux yeux des institutions financières. Elles évaluent votre capacité à rembourser vos dettes, et trop de demandes peuvent leur faire douter de votre stabilité financière. Il est facile d'oublier la date de paiement d'une carte de crédit, alors imaginez si vous en avez plusieurs. Pour un prêteur, utiliser plusieurs cartes de crédit est risqué, car cela montre que vous pourriez dépenser beaucoup et ne plus pouvoir rembourser.

 

3. Commencez tôt!

 

Un des meilleurs moyens de constituer un dossier de crédit responsable est d’obtenir une carte de crédit dès l'âge de 18 ans et de l'utiliser de manière responsable en s’assurant de toujours faire ses paiements à temps. Commencer le plus tôt possible, puisqu’une partie de la note de votre cote de crédit est attribuée à l'ancienneté de vos comptes.

 

4. Vérifiez votre dossier.

 

Nous vous invitons à consulter votre dossier de crédit une fois par année avec Equifax ou TransUnion puisque les deux ne contiennent pas les mêmes informations. Voici le lien du Gouverment afin de faire les demandes. Le fait de consulter votre dossier de crédit vous permettra de suivre vos progrès, s’assurer de votre cote et vous assurer qu’il n’y ait pas d’incohérence ou d’erreurs.

Finalement, avoir une bonne cote de crédit est l’outil le plus important afin de faire une demande de prêt. Il est primordial de payer vos dépenses à temps, faire le ménage de vos cartes de crédits, commencer tôt à détenir une carte de crédit et suivre votre progression pour vous éviter de mauvaises surprises. Nous vous invitons à vous faire un budget afin de gérer vos dépenses.

TransUnion, cote de crédit, moyenne

Pour découvrir comment améliorer ou reconstruire votre cote de crédit, lisez l'article « 8 conseils pour bâtir ou rebâtir votre dossier de crédit | Banque Nationale (bnc.ca). »

Voici un article vous permettant de comprendre la taxe de bienvenue et de bien l’évaluer : Bienvenue à la taxe : La ville veut sa part du gâteau (strateginc.com). 

Êtes-vous prêt à commencer vos recherches pour acheter une maison? Consultez notre article pour en savoir plus : Comment fonctionne l'assurance SCHL au Canada? | Stratéginc (strateginc.com)

 

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Sources : 

8 conseils pour bâtir ou rebâtir votre dossier de crédit | Banque Nationale (bnc.ca) 

Quand votre cote de crédit baisse sans raison apparente | JDM (journaldemontreal.com) 

Qu’est-ce qu’un bon pointage de crédit ?| Équifax (consumer.equifax.ca) 

Combien devriez-vous avoir de côté pour s'acheter une maison?

Auteur: Équipe Strateginc • 4 min de lecture

 

Investissement immobilier

 

Dans le contexte économique actuel, avec des taux d’intérêt élevés, acheter une maison est un énorme investissement. Il est crucial de sécuriser votre prêt hypothécaire pour éviter des problèmes financiers. 

Pourquoi l’assurance prêt hypothécaire est importante?

Au Canada, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) est le principal assureur. La dépense reliée par cette assurance représente en moyenne 2,8% à 4% du montant de l’emprunt. Voici une calculatrice afin de vous donner un aperçu de combien cette dépense s’élèverait : Calculateur hypothécaire

Combien coûte l'assurance prêt?

Par exemple, pour une maison de 600 000 $ avec une mise de fonds de 35 000 $ (environ 5.8 % du prix d'achat), l'assurance coûterait environ 22 600 $.

Cette estimation est basée sur le calcul suivant :

Vous pouvez choisir de payer ce montant à l'avance ou de l'ajouter au montant de votre prêt hypothécaire, auquel cas il sera remboursé avec les paiements mensuels de votre prêt.

Hypothécaire

Comment réduire les frais d’assurance prêt hypothécaire? 

Pour réduire les frais d'assurance prêt hypothécaire, il est conseillé de faire une mise de fonds initiale plus élevée. Voici quelques exemples :

Mise de fonds de 10 % (60 000 $) :

Avec une mise de fonds de 60 000 $, le coût de l'assurance serait réduit. En utilisant les mêmes taux d'assurance, nous obtenons :

Mise de fonds de 20 % (120 000 $) :

Si vous pouvez fournir une mise de fonds de 120 000 $ (20 % du prix d'achat), vous n'aurez pas besoin de payer l'assurance prêt hypothécaire. À ce niveau de mise de fonds, le risque pour le prêteur est suffisamment réduit pour ne plus exiger cette assurance.

En augmentant votre mise de fonds initiale, vous pouvez non seulement éliminer le coût de l'assurance prêt hypothécaire, mais aussi bénéficier de paiements hypothécaires plus faibles et de meilleurs taux d'intérêt sur votre emprunt.

Stratégies pour économiser 20% pour votre mise de fonds? 

Épargner 20 % de la valeur d’une maison peut être difficile, mais il existe des stratégies pour vous aider : 

Pour en savoir plus sur ces stratégies, lisez notre article : Comprendre et bien utiliser le RAP et le CELIAPP

Ressources

Pour rester à jour sur l’actualité immobilière et savoir si vous êtes prêt à devenir propriétaire, consultez ces articles : 

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Sources:

Acheter une maison avec l’assurance prêt hypothécaire | Banque Nationale (bnc.ca) 

Calculateur hypothécaire (cmhc-schl.gc.ca) 

En quoi consiste l’assurance hypothécaire et comment ça fonctionne? | Posts (scotiabank.com) 

 

Budget Fédéral 2024 : 40 milliards à recouvrir

Auteur : Pascal Dion • 3 min de lecture

 

Le dernier budget fédéral fera passer le taux d’inclusion pour les gains en capital de 50% à 66 2/3% pour les sociétés et les fiducies. Pour les particuliers, il va avoir une augmentation du taux d’inclusion à 66 2/3% à partir de gains en capital supérieur à 250 000$. Le changement du taux d’inclusion va rentrer en vigueur à partir du 25 juin 2025.

Les résidences principales et les fonds enregistrés sont exemptés de ce budget (CELI, REER, CELIAPP, CRI, etc.). Il faut comprendre que tous éléments non-enregistré sont touchés, donc cela inclut une deuxième résidence ou un investissement immobilier ainsi que vos investissements dans les comptes non-enregistrés.

Comment fonctionne le seuil de 250 000$? Celui-ci s’applique aux gains en capital réalisés par un particulier après déduction des éléments suivants :

Pour mieux comprendre, voici un exemple qui montre comment un particulier va payer plus d’impôt sur la vente de son chalet après le 25 juin 2024. Dans notre exemple, Pierre a fait un gain en capital de 400 000$ avec la vente de son chalet qui est sa deuxième propriété en prenant note que son taux d’imposition est de 50% afin de simplifier le problème.

 

Gain en capital, impot, taux inclusion

 

Avec le changement, si Pierre vend son chalet après le 25 juin 2024, il paiera 12 500$ de plus avec le nouveau budget.

 

Le régime d’accession à la propriété (RAP) devient plus flexible!

 

Une autre mesure qui touche les particuliers va être l’augmentation de la limite maximale de retrait pour le régime d’accession à la propriété (RAP) et l’allégement temporaire des sommes à rembourser. Les modifications du RAP vont s’appliquer à partir du 1 er janvier 2024 et les années suivantes relativement aux retraits effectués.

RAP, limite maximale de retrait, imposition, Achat maison

 

Plusieurs mesures vont changer pour les entrepreneurs

 

1. Le taux d’inclusion du gain en capital sera augmenté pour les entreprises sans avoir un seuil

 

Le budget propose d’augmenter le taux d’inclusion des gains en capital d’une demie (50 %) à deux tiers (66 2/3%) pour les sociétés et les fiducies sans avoir le seuil que les particuliers ont.

 

2. Augmentation de l’exonération cumulative des gains en capital

 

Lors la disposition d’actions admissibles de petite entreprise et de biens agricoles ou de pêche admissibles, il existe, tout en suivant les règles pour se qualifier, une exonération fiscale cumulative des gains en capital. En terme simple, lorsqu’un entrepreneur dispose de ses actions il a une exonération fiscale cumulative de 1 016 836$ en 2024 qui est indexé annuellement à l’inflation. Le budget fédéral de 2024 veut l’augmenter à un maximum de 1 250 00$ et de poursuivre l’indexation à partir 2026. Cette mesure rentre en vigueur avec les dispositions effectuées à partir du 25 juin 2024.

 

3. Incitatif aux entrepreneurs canadiens

 

Afin de diminuer le taux d’imposition sur les gains en capital au moment de la disposition d’actions admissibles par un particulier admissible, le gouvernement a décidé de mettre un incitatif aux entrepreneurs canadiens. L’incitatif va prévoir que le taux d’inclusion des gains en capital va représenter la moitié du taux d’inclusion qui a été annoncé (66 2/3%) jusqu’à 2 millions. Le plafond va augmenter progressivement par tranches de 200 000$ par année à compter du 1er janvier 2025. Donc, le taux d’inclusion va être de 33 1/3% (50% X 66 2/3%) pour les dispositions d’actions admissibles en plus de l’exonération pour gain en capital disponible.

Pour réduire l’impôt sur les gains en capital lors de la vente d’actions admissibles par un particulier admissible, le gouvernement a créé un incitatif aux entrepreneurs canadiens. L’incitatif va faire passer le taux d’inclusion des gains en capital à 33 1/3% (50% X 66 2/3%) au lieu de 66 2/3% pour les premiers 2 millions. Le plafond va augmenter de 200 000$ par an à partir du 1er janvier 2025. L’exonération pour gain en capital reste disponible.

Il s’agit de changements soudain dans l’économie qui peuvent avoir un impact sur vos stratégies en investissement et en planification de retraite si vous envisager faire l’achat d’une résidence secondaire. Nous vous invitons à prendre rendez-vous avec nous afin de regarder l’ensemble de votre situation financière afin de l’optimiser au maximum.

 

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Sources:

Analyse du budget fédéral | «On est rendus habitués, avec les libéraux, aux déficits monstres» — 98.5 Montréal (985fm.ca) 

Budget fédéral 2024 : déficits stables et négociations en vue (rcgt.com) 

Budget fédéral 2024 | Placements mondiaux Sun Life 

Budget fédéral 2024 | BJC 

Bienvenue à la taxe: La ville veut sa part du gâteau

Félicitations !  Vous voilà maintenant qualifié pour un prêt et propriétaire de votre propre chez-vous ! C'est un moment excitant où vous laissez derrière vous la vie de locataire pour un nouveau chapitre passionnant. Attendez-vous à voir votre réalité changer considérablement. Là où le loyer était autrefois votre plus grosse dépense, votre hypothèque devient désormais le strict minimum à prévoir. En effet, cela vient avec de nouvelles responsabilités : l'entretien, les rénovations et bien sûr, les frais de notaire sont à présent sur votre liste de paiement. Bien que ces dépenses puissent sembler petites, il faut garder en tête que la taxe de bienvenue peut être un peu plus salée. Nous mettons à votre disposition le lien de la calculatrice de la taxe de bienvenue: Calcul taxes de bienvenue, mutation au Québec en 2024 (calculconversion.com). Ainsi, avec des dépenses beaucoup plus importantes, devenir propriétaire est-il toujours rentable? Il s’agit d’une question que beaucoup se pose et dont nous avons répondu dans l’article suivant : Acheter une maison vs louer un appartement : Quel est le meilleur choix? (strateginc.com). 

 

Qu’en est-il de la taxe de bienvenue? 

 

Le droit sur les mutations immobilières ou communément appelé taxe de bienvenue est perçu sous forme d’impôt prélevé par les municipalités lors d’une acquisition ou transfert de propriété dans leur juridiction. Celle-ci, permet aux municipalités de bénéficier d’un nouveau revenu, depuis son implantation en 1976. Il s’agit d’une dépense financièrement couteuse qui s’applique à une vente de maison, d’une cession, d’une donation ou encore sur l’échange d’une maison ou d’un terrain. En bref vous pourriez uniquement l’éviter si:  

  1. La valeur du bien immobilier est inférieure à 5 000$ 
  2. Le transfert se fait en ligne direct ascendant (parents et grands-parents) ou descendante (enfants et petits-enfants) 
  3. Le transfert est fait entre conjoint (mariés, union civil ou conjoint de fait vivant maritalement) 

 

Comment fonctionne la taxe de bienvenue?

 

Tout d’abord, l’imposition sera déterminée selon le montant le plus élevé entre :  

i)  Le coût de la vente de la propriété (excluant la TPS et la TVQ) 

ii) La contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble, qui fait référence au montant inscrit dans l'acte de vente.  

iii) La valeur de l’estimation de la propriété. On utilise l’évaluation foncière au quelle on multiplie le facteur comparatif mis en vigueur par la municipalité au moment du transfert.  

Les facteurs comparatifs de la ville de Montréal sont les suivants :  

 

Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières | Ville de Montréal (montreal.ca)

 

Si vous avez fait l’acquisition d’une résidence à Montréal au coût de 700 000$ et que celle-ci a une valeur marchande de 650 000$, la valeur qui sera prise en compte pour le calcul de l’imposition sera 715 000$ (650 000$ x 1,1).  

Par la suite, ce montant servira à définir jusqu’à quelle tranche de valeur vous pourriez être imposé. Ces tranches et leur taux d’imposition sont redéfinis chaque année et sont différents d’une ville à l’autre. Cependant, elles ont quelques restrictions à respecter. En effet, la première tranche est toujours taxée à 0,5%, à partir de 500 000$ elles peuvent être fixé à un taux supérieur de 1,5%, mais plus petit que 3% et elles ne peuvent pas dépasser 4% pour leur dernière tranche d’imposition. Dans notre cas, nous continuerons de prendre l’exemple de la ville de Montréal pour vous fournir un approximatif.  

base d'imposition

Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières | Ville de Montréal (montreal.ca)

 

Poursuivons notre exemple avec une valeur d’imposition de 715 000$ : 

 

Vous serez obligé de payer la somme de 9 471$ afin d’acquitter la taxe de bienvenue. Le problème est que vous devrez débourser cette somme 30 jours après la réception de l’avis, soit trois à six mois après avoir fait l’achat de votre maison.  

Somme toute, il s’agit d’une dépense supplémentaire qui arrive vite et qu’il ne faut pas négliger. Nous vous recommandons de lire l’article suivant, mentionnant tous les coûts directs et indirects reliés à l’achat d’une première maison : Acheter une maison au Québec : Le prix n'est que la pointe de l'iceberg ! (strateginc.com) Ainsi, pour toute question ou besoin en planification financière, notre équipe est disponible : Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com). 

 

Auteur: Équipe Strateginc

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Sources:

Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières | Ville de Montréal (montreal.ca) 

Taxe de bienvenue - Comment la calculer et la comprendre | DuProprio 

Assurer son prêt hypothécaire: OUI! Mais pas n'importe comment!

Assurance prêt hypothécaire

L’achat d’une propriété est une étape importante de votre vie. Il s'agit d’un investissement énorme qui modifiera votre planification financière pendant de nombreuses années.  

Il est encore plus important de bien protéger son engagement envers son créancier mais attention au piège! Votre institution financière vous exigera une assurance vie sur votre prêt hypothécaire, qui, rappelons-le, n’est pas obligatoire.  

L’assurance offerte par le prêteur ne laisse rien dans les poches de la succession en cas de décès. À vrai dire, c’est l’institution financière qui se rembourse à elle-même. Ça ne couvre que le solde du prêt! 

Quel avantage y a-t-il pour celui qui souscrit cette assurance? AUCUN! Il n’est pas propriétaire de cette assurance. Pire, sa famille n’est pas bénéficiaire non plus. C’est la banque qui se rembourse à elle-même! 

Pourquoi ajouter un pourcentage supplémentaire à votre taux hypothécaire actuel lorsqu’il existe l’assurance vie individuelle offrant une meilleure couverture à meilleur coût.  

Pour prendre une décision financière avisée, il n’est jamais préférable de protéger un solde plutôt que de s’assurer individuellement. Choisir une assurance vie individuelle sur sa tête plutôt que sur un prêt est toujours plus bénéfique que choisir l’assurance hypothécaire offerte par votre institution financière.  

L’assurance vie individuelle 

Il s’agit d’une entente entre une personne et une compagnie d’assurance qui prévoit une compensation monétaire libre d’impôt appelée prestation décès, auquel le bénéficiaire, la personne qui recevra la prestation de décès de l’assuré, est déterminée préalablement. Celui-ci pourra utiliser comme il le souhaite le montant de la réclamation. En contrepartie, le propriétaire de l’assurance payera une prime mensuelle ou annuelle pendant un nombre d’année déterminée. En cas de réclamation, la prestation décès pourra être utilisé pour couvrir les frais funéraires, le remboursement de dettes incluant votre prêt hypothécaire, le maintien du niveau de vie de la famille, l’éducation des enfants ou même la planification successorale. Bref, l’assurance vie individuelle vous permet de protéger le patrimoine familial contre tous les aléas reliés à un décès qu’il survienne à court ou long terme.  

 

éducation, carrière, étude

 

L’assurance vie la plus commune sur le marché : 

L’assurance vie temporaire : Vous serez protégé par l’assurance vie mais uniquement pendant une certaine période. Habituellement, les échéances proposées fluctuent entre cinq à 100 ans. Lorsque survient un décès pendant que la police est toujours active, le bénéficiaire aura droit au montant forfaitaire tel que convenu. L’assurance vie temporaire se veut une protection très abordable. Par exemple, Manon 35 ans, vient tout juste d’emménager dans sa nouvelle maison et veut agrandir la famille. Elle contracte alors une assurance vie temporaire 20 ans avec une prestation décès de 150 000$. En contrepartie, Manon qui est en pleine santé, devra payer une prime mensuelle de 27$/mois jusqu’à l’échéance si elle souhaite la maintenir active. Si Manon reste en vie jusqu’à ses 55 ans, elle aura dépensé 6 480$ et ses bénéficiaires n’auront rien touché de la prestation de 150 000$.  

L’assurance vie permanente et l’assurance vie universelle

Il existe d’autres produits en assurance vie, dont l’assurance vie permanente et l’assurance vie universelle parmi les plus populaires, mais qui ont des conditions d’utilisation différente et plus dispendieuse. Toutes ses assurances sont des moyens de protéger vos actifs financiers en cas de décès.  

L’assurance prêt hypothécaire prise avec le prêteur 

L'option que la banque vous propose est de contracter une assurance hypothécaire afin de protéger votre solde en cas décès. À cela peut s’ajouter une couverture en cas d’invalidité ou de maladie grave. Toutefois, il faut garder à l’esprit que c’est votre institution financière qui est propriétaire de vos protections puisqu’elle se chargera d’effectuer le paiement de votre hypothèque. Bref, l’assurance hypothécaire assure que votre famille aura un toit sur leur tête en cas de décès, maladie grave ou encore en cas d’invalidité de l’assuré. Il est important de bien lire votre contrat d’assurance prêt puisque tout dépendant de l’institution financière, la couverture pourraient diverger. 

 

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Somme toute, nous vous rappelons que ces types d’assurance ne sont pas obligatoires mais que faire le choix d’une d’entre elle est extrêmement recommandé. À la lumière de nos recherches, nous pouvons constater que l’assurance vie individuelle est beaucoup plus avantageuse que l’assurance hypothécaire. En effet, elle permet de couvrir votre dette hypothécaire mais également toutes vos dépenses à long terme tel que les études de vos enfants et le maintien de la qualité de vie de votre famille. De plus, vous avez un contrôle sur le bénéficiaire de votre choix qui pourra utiliser la prestation de décès comme il le souhaite. Cependant, le décès n’est pas le seul évènement qui pourrait vous survenir. En effet, il serait tout aussi important de se protéger dans l’éventualité où des problèmes de santé peuvent survenir tel que diagnostic de maladies graves ou une situation d’invalidité. 

 

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Vous êtes en questionnement et vous ne savez pas s’il serait judicieux d’acheter une nouvelle propriété, voici l’article parfait pour répondre à vos questions : Acheter une maison vs louer un appartement : Quel est le meilleur choix? (strateginc.com). Laissez notre équipe d'experts prendre en charge votre planification complète. Bénéficiez de notre expertise en planification financière complète, en gestion de patrimoine, successoral et immobilière que vous soyez un particulier ou un entrepreneur. Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com)

 

Auteur: Pascal Dion

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Sources:

Assurance hypothécaire | Banque Nationale (bnc.ca) 

Assurance prêt | Desjardins 

Assurance Vie Temporaire vs Permanente: Quelle Différence? I LMBF 

Que couvre l’assurance vie? | TD Assurance 

Acheter une maison vs Louer un appartement : Quel est le meilleur choix?

Acheter vs louer

Quel est le meilleur choix ? 

En période de hausse des taux d’intérêt, de nombreuses inquiétudes surgissent pour savoir quel est le moment parfait pour l’achat d’une maison. Est-il plus intéressant d’acheter que de louer? Pour répondre à cette question, il faudra établir plusieurs hypothèses puisque la situation économique et le style de vie de chacun diffère. Avant de prendre cette importante décision financière, il faut s’assurer qu’elle vous convient. 

 

Pour et contre : Acheter et louer

Avantages d’acheter : 

 

 

 

Inconvénients d’acheter : 

 

 

Avantages de louer : 

 

 

 

Inconvénients de louer : 

 

Le passé est garant du futur ? 

Passons maintenant à la tendance actuelle du marché immobilier. Tout d’abord, il convient de noter que l’année 2023 a été marquée par un ralentissement du marché immobilier en raison de l’augmentation des taux d’intérêt. En effet, cette augmentation a entraîné des conséquences pour les acheteurs car elle a alourdi le fardeau financier lié à la souscription d’une hypothèque, entraînant des paiements d’intérêts plus élevés et un endettement accru.  

Le bilan 2023 

La firme de courtier immobilier Royal Lepage estime que le coût d’une maison unifamiliale dans la région du Grand Montréal en décembre 2023 était de 655 500$, ce qui représente une augmentation de 8,63% par rapport à la même période en 2022 alors qu’elle s’élevait à 603 400$. De plus, le taux d’intérêt au pays est passé de 4,25% à 5% entre janvier 2023 et janvier 2024.  

  hausse des tauxhttps://fr.tradingeconomics.com/canada/interest-rate

 

La situation pourrait changer en 2024. Par exemple, une baisse des taux, de 5% à 4% pourrait stimuler le marché immobilier. Cependant, la Banque Centrale du Canada adopte une approche prudente et n’abaissera pas les taux à moins d’observer une baisse de l’inflation s’approchant du 2%. Selon statistique Canada, en décembre 2023, l’inflation était de 3,4%. En attendant les décisions économiques de la Banque du Canada, les propriétaires, dont certains sont déjà très endettés, devront continuer de soutenir leur hypothèque pour éviter une éventuelle crise immobilière. En effet, bien que nous ayons observé pour la première fois des signes de ralentissement en 2023, les propriétaires ont connu des hausses de valeur significative dû à la pandémie. Tellement, que selon Daniel Laverdière, planificateur financier et directeur du Centre d’expertise de la Banque Nationale, un couple souhaitant acheter une propriété à Montréal de manière responsable devrait avoir un revenu moyen de 106 321$ par personne avec une mise de fond de 20%. Cette situation est éloignée de la réalité et il est possible de contracter un prêt avec un revenu inférieur mais selon Daniel Laverdière cela devrait être fait avec précaution car au maximum, seulement 33,3% de votre revenu après impôt devrait être consacré au financement votre maison. 

Nous avons tenté l’expérience en utilisant la calculatrice de l’Autorités des marchés financiers (AMF). Nous avons utilisé le coût d’une propriété moyenne de 655 500$, une mise de fond minimale de 40 550$, un taux d’intérêt de 5%, une hausse annuelle moyenne de la valeur de 3% afin d’être conservateur. Selon le regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec, le prix d’un loyer en juin 2023 au Québec pour un appartement de trois chambres était de 1 908$. De plus, nous ajoutons comme autres variables un taux d’inflation annuel de 3,4%, une augmentation du loyer de 3% qui suit l’inflation ainsi qu’un taux de rendement annuel sur les placements de 3%. Ces derniers sont les rendements fait entre l’écart du coût d’un loyer et le coût de l’hypothèque résidentielle. Nous prenons l’exemple d’une situation hypothétique, c’est pourquoi, nous vous invitons à entrer vos informations dans la même calculatrice : Propriété : est-il préférable d’acheter ou de louer? | AMF (lautorite.qc.ca). Vous pourriez obtenir un autre résultat car le calcul est très sensible aux taux de rendement annuel net d’impôt prévu sur vos placements, la hausse annuelle moyenne de la valeur de la propriété et des taux d’intérêt sur le prêt hypothécaire.  

 

graphique

Selon nos paramètres, si vous désirez conserver la propriété pendant au moins 20 ans, l’option d’acheter est plus avantageuse que celle de louer. Second avis au lecteur, la calculatrice ne prend pas en compte les dépenses indirectes et l’utilisation du CELIAPP ou du RAP pour effectuer la mise de fond.  

Afin de conclure, nous tenons à vous rappeler que le marché immobilier constitue une décision majeure et que la valeur d’une maison peut perdre de sa valeur pour diverses raisons. Il est essentiel de se renseigner sur le sujet afin de faire le choix la plus éclairé. Nous vous invitons à prendre rendez-vous avec nous pour vous aider dans toutes vos décisions financières: PRENDRE UN RENDEZ-VOUS. 

 

Auteur: Équipe Strateginc

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Sources:

30 ans d'immobilier, le constat | LesAffaires.com 

Canada - Taux d'intérêt | 1990-2024 Données | 2025-2026 Prévisions (tradingeconomics.com) 

Combien faut-il gagner pour acheter une maison ? | La Presse 

9 frais à prévoir lors de l'achat d'une maison | Banque Nationale (bnc.ca) 

Les loyers explosent, un contrôle s’impose! - Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (rclalq.qc.ca) 

L'inestimable avantage fiscal que vous procure votre maison | LesAffaires.com 

Portail de l'Indice des prix à la consommation (statcan.gc.ca) 

Prévisions 2023 de Royal LePage (rlpnetwork.com) 

Prévisions 2024 de Royal LePage (rlpnetwork.com) 

Propriété : est-il préférable d’acheter ou de louer? | AMF (lautorite.qc.ca) 

Une hausse des loyers suggérée de 4 % pour 2024 (lesoleil.com) 

Comprendre et bien utiliser votre RAP et CELIAPP

RAP et CELIAPP

RAP

Le régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu’à 35 000$ par personne de votre REER non imposable à utiliser comme financement d’achat ou de construction d’une nouvelle propriété. De plus, l’argent que vous retirez de votre REER à des fins de mise de fonds n’est pas imposé, voilà tout son avantage. En effet, vous pourrez avoir accumulé 25 000$ dans votre REER, dont aucune cotisation ou gain n’aura été imposé, ni lors de son accumulation ni lors de son retrait. En fait, il s’agit d’un emprunt qu’on se fait à soi-même et qu’on doit par la suite se rembourser.  

CELIAPP

L’acquisition d’une maison est une décision qui doit être réfléchie et à laquelle toute aide est la bienvenue. Avez-vous un plan pour vous acheter une maison? Saviez-vous que le gouvernement vous offre deux incitatifs afin d’amasser la mise de fonds nécessaire, soit le RAP et le CELIAPP. Nous avons fait plusieurs articles portant sur le CELIAPP et ses avantages, c’est pourquoi cet article servira d’office de rappel du fonctionnement du RAP et des stratégies pour combiner les deux. Vous trouverez toute l’information pertinente sur le CELIAPP dans notre article : COMMENT ÇA MARCHE, LE CELIAPP? 

Quelles sont les conditions liées à cet incitatif? 

Vous devez répondre à une liste d’exigence. Le RAP est disponible pour l’acquisition de votre première demeure. Ainsi, si vous prévoyez acheter à deux, aucun des acheteurs ne devra avoir été propriétaire d’une maison au cours des quatre années précédentes avant d’être à nouveau admissible au RAP. Vous devrez aussi avoir obtenu une preuve d’achat ou de construction avant le 1er octobre de l’année suivant les retraits. Notez bien, seuls les montants cotisés dans votre REER depuis plus de 90 jours sont admissibles et la résidence achetée doit être considérée comme résidence principale.  

Comment la mécanique fonctionne? 

Maintenant que vous avez été approuvé pour toutes les conditions ci-dessus et que vous avez les clefs en main, vous devrez rembourser les fonds des REER utilisés. Ne paniquez pas, vous aurez 15 ans pour effectuer le remboursement et cette période de remboursement ne commencera pas avant 60 jours suivant la deuxième année de la date du retrait. Par exemple, si vous avez effectué le retrait le 1er janvier 2024, la période de remboursement commencera le 1er mars 2026. Ainsi, l’ARC vous demandera uniquement d’effectuer des paiements d’un quinzième du retrait par an. Donc, si le retrait était de 30 000$, vous devriez rembourser 2 000$ dans votre REER. Toutefois, si vous êtes dans l’incapacité de placer les 2 000$, ce montant sera ajouté à votre revenu imposable la même année.  

Pour prévoir faire l’achat d’une première maison, nous vous invitons à prendre un rendez-vous avec nous, Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com).

L’union fait la force!

Il est bon de savoir que le RAP ainsi que le CELIAPP peuvent être utilisés conjointement. En effet, vous pourriez amasser un maximum de 75 000$ par personne pour votre mise de fonds, soit 35 000$ du RAP et 40 000$ du CELIAPP. Bien attendu, cotiser autant à votre REER et votre CELIAPP dépend de votre situation financière, vos objectifs d’épargne ainsi que votre situation fiscale. Ces modalités permettront également de déterminer lequel des régimes sera le plus avantageux.  

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Comment optimiser votre situation? 

Lorsqu’on compare les deux, le CELIAPP est le plus avantageux puisqu’il ne demande aucun remboursement du retrait. Cependant, il limite vos cotisations à 8 000$ par an, comparé à celles du REER qui correspond à 18% de votre revenu imposable ou 31 560$ par an. Toutefois, le temps peu parfois jouer contre vous pour l’épargne d’une mise de fonds et prioriser le RAP est aussi une bonne stratégie. Afin de vous aider à prendre une décision plus éclairée, le RAP serait à prioriser si vous envisagez acheter une propriété dans moins de cinq ans afin de profiter de vos cotisations inutilisées dans votre REER. Ainsi, si votre horizon temporel est de plus de cinq ans et que vous souhaitez reporter votre droit de cotisations non-imposable de votre REER, le CELIAPP est l’outil à utiliser.  

Si vous désirez trouver le plan le plus optimisé pour votre situation financière ou simplement en apprendre davantage sur le sujet nous vous invitons à prendre un rendez-vous avec nous : Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com). 

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Auteur: Équipe Strateginc

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Sources:

Acheter une maison avec le RAP, comment ça fonctionne? | Fonds FTQ 

Comment fonctionne le régime d’accession à la propriété ? | Tangerine 

Le régime d'accession à la propriété - Canada.ca 

RAP vs CELIAPP - Quel est le meilleur outil pour l'achat d'une propriété ? (reerqc.ca)