Combien devriez-vous avoir de côté pour s'acheter une maison?

Investissement immobilier

 

Dans le contexte économique actuel, avec des taux d’intérêt élevés, acheter une maison est un énorme investissement. Il est crucial de sécuriser votre prêt hypothécaire pour éviter des problèmes financiers. 

Pourquoi l’assurance prêt hypothécaire est importante?

Au Canada, la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL) est le principal assureur. La dépense reliée par cette assurance représente en moyenne 2,8% à 4% du montant de l’emprunt. Voici une calculatrice afin de vous donner un aperçu de combien cette dépense s’élèverait : Calculateur hypothécaire (cmhc-schl.gc.ca). 

Combien coûte l'assurance prêt?

Par exemple, pour une maison de 600 000 $ avec une mise de fonds de 35 000 $ (environ 5.8 % du prix d'achat), l'assurance coûterait environ 22 600 $.

Cette estimation est basée sur le calcul suivant :

Vous pouvez choisir de payer ce montant à l'avance ou de l'ajouter au montant de votre prêt hypothécaire, auquel cas il sera remboursé avec les paiements mensuels de votre prêt.

Hypothécaire

Comment réduire les frais d’assurance prêt hypothécaire? 

Pour réduire les frais d'assurance prêt hypothécaire, il est conseillé de faire une mise de fonds initiale plus élevée. Voici quelques exemples :

Mise de fonds de 10 % (60 000 $) :

Avec une mise de fonds de 60 000 $, le coût de l'assurance serait réduit. En utilisant les mêmes taux d'assurance, nous obtenons :

Mise de fonds de 20 % (120 000 $) :

Si vous pouvez fournir une mise de fonds de 120 000 $ (20 % du prix d'achat), vous n'aurez pas besoin de payer l'assurance prêt hypothécaire. À ce niveau de mise de fonds, le risque pour le prêteur est suffisamment réduit pour ne plus exiger cette assurance.

En augmentant votre mise de fonds initiale, vous pouvez non seulement éliminer le coût de l'assurance prêt hypothécaire, mais aussi bénéficier de paiements hypothécaires plus faibles et de meilleurs taux d'intérêt sur votre emprunt.

Stratégies pour économiser 20% pour votre mise de fonds? 

Épargner 20 % de la valeur d’une maison peut être difficile, mais il existe des stratégies pour vous aider : 

Pour en savoir plus sur ces stratégies, lisez notre article : Comprendre et bien utiliser le RAP et le CELIAPP | Strateginc.

Ressources

Pour rester à jour sur l’actualité immobilière et savoir si vous êtes prêt à devenir propriétaire, consultez ces articles : 

Auteur: Équipe Strateginc

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Sources:

Acheter une maison avec l’assurance prêt hypothécaire | Banque Nationale (bnc.ca) 

Calculateur hypothécaire (cmhc-schl.gc.ca) 

En quoi consiste l’assurance hypothécaire et comment ça fonctionne? | Posts (scotiabank.com) 

 

Bienvenue à la taxe: La ville veut sa part du gâteau

Félicitations !  Vous voilà maintenant qualifié pour un prêt et propriétaire de votre propre chez-vous ! C'est un moment excitant où vous laissez derrière vous la vie de locataire pour un nouveau chapitre passionnant. Attendez-vous à voir votre réalité changer considérablement. Là où le loyer était autrefois votre plus grosse dépense, votre hypothèque devient désormais le strict minimum à prévoir. En effet, cela vient avec de nouvelles responsabilités : l'entretien, les rénovations et bien sûr, les frais de notaire sont à présent sur votre liste de paiement. Bien que ces dépenses puissent sembler petites, il faut garder en tête que la taxe de bienvenue peut être un peu plus salée. Nous mettons à votre disposition le lien de la calculatrice de la taxe de bienvenue: Calcul taxes de bienvenue, mutation au Québec en 2024 (calculconversion.com). Ainsi, avec des dépenses beaucoup plus importantes, devenir propriétaire est-il toujours rentable? Il s’agit d’une question que beaucoup se pose et dont nous avons répondu dans l’article suivant : Acheter une maison vs louer un appartement : Quel est le meilleur choix? (strateginc.com). 

 

Qu’en est-il de la taxe de bienvenue? 

 

Le droit sur les mutations immobilières ou communément appelé taxe de bienvenue est perçu sous forme d’impôt prélevé par les municipalités lors d’une acquisition ou transfert de propriété dans leur juridiction. Celle-ci, permet aux municipalités de bénéficier d’un nouveau revenu, depuis son implantation en 1976. Il s’agit d’une dépense financièrement couteuse qui s’applique à une vente de maison, d’une cession, d’une donation ou encore sur l’échange d’une maison ou d’un terrain. En bref vous pourriez uniquement l’éviter si:  

  1. La valeur du bien immobilier est inférieure à 5 000$ 
  2. Le transfert se fait en ligne direct ascendant (parents et grands-parents) ou descendante (enfants et petits-enfants) 
  3. Le transfert est fait entre conjoint (mariés, union civil ou conjoint de fait vivant maritalement) 

 

Comment fonctionne la taxe de bienvenue?

 

Tout d’abord, l’imposition sera déterminée selon le montant le plus élevé entre :  

i)  Le coût de la vente de la propriété (excluant la TPS et la TVQ) 

ii) La contrepartie stipulée pour le transfert de l’immeuble, qui fait référence au montant inscrit dans l'acte de vente.  

iii) La valeur de l’estimation de la propriété. On utilise l’évaluation foncière au quelle on multiplie le facteur comparatif mis en vigueur par la municipalité au moment du transfert.  

Les facteurs comparatifs de la ville de Montréal sont les suivants :  

 

Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières | Ville de Montréal (montreal.ca)

 

Si vous avez fait l’acquisition d’une résidence à Montréal au coût de 700 000$ et que celle-ci a une valeur marchande de 650 000$, la valeur qui sera prise en compte pour le calcul de l’imposition sera 715 000$ (650 000$ x 1,1).  

Par la suite, ce montant servira à définir jusqu’à quelle tranche de valeur vous pourriez être imposé. Ces tranches et leur taux d’imposition sont redéfinis chaque année et sont différents d’une ville à l’autre. Cependant, elles ont quelques restrictions à respecter. En effet, la première tranche est toujours taxée à 0,5%, à partir de 500 000$ elles peuvent être fixé à un taux supérieur de 1,5%, mais plus petit que 3% et elles ne peuvent pas dépasser 4% pour leur dernière tranche d’imposition. Dans notre cas, nous continuerons de prendre l’exemple de la ville de Montréal pour vous fournir un approximatif.  

base d'imposition

Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières | Ville de Montréal (montreal.ca)

 

Poursuivons notre exemple avec une valeur d’imposition de 715 000$ : 

 

Vous serez obligé de payer la somme de 9 471$ afin d’acquitter la taxe de bienvenue. Le problème est que vous devrez débourser cette somme 30 jours après la réception de l’avis, soit trois à six mois après avoir fait l’achat de votre maison.  

Somme toute, il s’agit d’une dépense supplémentaire qui arrive vite et qu’il ne faut pas négliger. Nous vous recommandons de lire l’article suivant, mentionnant tous les coûts directs et indirects reliés à l’achat d’une première maison : Acheter une maison au Québec : Le prix n'est que la pointe de l'iceberg ! (strateginc.com) Ainsi, pour toute question ou besoin en planification financière, notre équipe est disponible : Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com). 

 

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Sources:

Comment sont calculés les droits sur les mutations immobilières | Ville de Montréal (montreal.ca) 

Taxe de bienvenue - Comment la calculer et la comprendre | DuProprio 

Assurer son prêt hypothécaire: OUI! Mais pas n'importe comment!

Assurance prêt hypothécaire

L’achat d’une propriété est une étape importante de votre vie. Il s'agit d’un investissement énorme qui modifiera votre planification financière pendant de nombreuses années.  

Il est encore plus important de bien protéger son engagement envers son créancier mais attention au piège! Votre institution financière vous exigera une assurance vie sur votre prêt hypothécaire, qui, rappelons-le, n’est pas obligatoire.  

L’assurance offerte par le prêteur ne laisse rien dans les poches de la succession en cas de décès. À vrai dire, c’est l’institution financière qui se rembourse à elle-même. Ça ne couvre que le solde du prêt! 

Quel avantage y a-t-il pour celui qui souscrit cette assurance? AUCUN! Il n’est pas propriétaire de cette assurance. Pire, sa famille n’est pas bénéficiaire non plus. C’est la banque qui se rembourse à elle-même! 

Pourquoi ajouter un pourcentage supplémentaire à votre taux hypothécaire actuel lorsqu’il existe l’assurance vie individuelle offrant une meilleure couverture à meilleur coût.  

Pour prendre une décision financière avisée, il n’est jamais préférable de protéger un solde plutôt que de s’assurer individuellement. Choisir une assurance vie individuelle sur sa tête plutôt que sur un prêt est toujours plus bénéfique que choisir l’assurance hypothécaire offerte par votre institution financière.  

L’assurance vie individuelle 

Il s’agit d’une entente entre une personne et une compagnie d’assurance qui prévoit une compensation monétaire libre d’impôt appelée prestation décès, auquel le bénéficiaire, la personne qui recevra la prestation de décès de l’assuré, est déterminée préalablement. Celui-ci pourra utiliser comme il le souhaite le montant de la réclamation. En contrepartie, le propriétaire de l’assurance payera une prime mensuelle ou annuelle pendant un nombre d’année déterminée. En cas de réclamation, la prestation décès pourra être utilisé pour couvrir les frais funéraires, le remboursement de dettes incluant votre prêt hypothécaire, le maintien du niveau de vie de la famille, l’éducation des enfants ou même la planification successorale. Bref, l’assurance vie individuelle vous permet de protéger le patrimoine familial contre tous les aléas reliés à un décès qu’il survienne à court ou long terme.  

 

éducation, carrière, étude

 

L’assurance vie la plus commune sur le marché : 

L’assurance vie temporaire : Vous serez protégé par l’assurance vie mais uniquement pendant une certaine période. Habituellement, les échéances proposées fluctuent entre cinq à 100 ans. Lorsque survient un décès pendant que la police est toujours active, le bénéficiaire aura droit au montant forfaitaire tel que convenu. L’assurance vie temporaire se veut une protection très abordable. Par exemple, Manon 35 ans, vient tout juste d’emménager dans sa nouvelle maison et veut agrandir la famille. Elle contracte alors une assurance vie temporaire 20 ans avec une prestation décès de 150 000$. En contrepartie, Manon qui est en pleine santé, devra payer une prime mensuelle de 27$/mois jusqu’à l’échéance si elle souhaite la maintenir active. Si Manon reste en vie jusqu’à ses 55 ans, elle aura dépensé 6 480$ et ses bénéficiaires n’auront rien touché de la prestation de 150 000$.  

L’assurance vie permanente et l’assurance vie universelle

Il existe d’autres produits en assurance vie, dont l’assurance vie permanente et l’assurance vie universelle parmi les plus populaires, mais qui ont des conditions d’utilisation différente et plus dispendieuse. Toutes ses assurances sont des moyens de protéger vos actifs financiers en cas de décès.  

L’assurance prêt hypothécaire prise avec le prêteur 

L'option que la banque vous propose est de contracter une assurance hypothécaire afin de protéger votre solde en cas décès. À cela peut s’ajouter une couverture en cas d’invalidité ou de maladie grave. Toutefois, il faut garder à l’esprit que c’est votre institution financière qui est propriétaire de vos protections puisqu’elle se chargera d’effectuer le paiement de votre hypothèque. Bref, l’assurance hypothécaire assure que votre famille aura un toit sur leur tête en cas de décès, maladie grave ou encore en cas d’invalidité de l’assuré. Il est important de bien lire votre contrat d’assurance prêt puisque tout dépendant de l’institution financière, la couverture pourraient diverger. 

 

éducation, sain, alimentation

 

Somme toute, nous vous rappelons que ces types d’assurance ne sont pas obligatoires mais que faire le choix d’une d’entre elle est extrêmement recommandé. À la lumière de nos recherches, nous pouvons constater que l’assurance vie individuelle est beaucoup plus avantageuse que l’assurance hypothécaire. En effet, elle permet de couvrir votre dette hypothécaire mais également toutes vos dépenses à long terme tel que les études de vos enfants et le maintien de la qualité de vie de votre famille. De plus, vous avez un contrôle sur le bénéficiaire de votre choix qui pourra utiliser la prestation de décès comme il le souhaite. Cependant, le décès n’est pas le seul évènement qui pourrait vous survenir. En effet, il serait tout aussi important de se protéger dans l’éventualité où des problèmes de santé peuvent survenir tel que diagnostic de maladies graves ou une situation d’invalidité. 

 

assurance vie, individuelle, hypothécaire

 

Vous êtes en questionnement et vous ne savez pas s’il serait judicieux d’acheter une nouvelle propriété, voici l’article parfait pour répondre à vos questions : Acheter une maison vs louer un appartement : Quel est le meilleur choix? (strateginc.com). Laissez notre équipe d'experts prendre en charge votre planification complète. Bénéficiez de notre expertise en planification financière complète, en gestion de patrimoine, successoral et immobilière que vous soyez un particulier ou un entrepreneur. Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com)

 

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Sources:

Assurance hypothécaire | Banque Nationale (bnc.ca) 

Assurance prêt | Desjardins 

Assurance Vie Temporaire vs Permanente: Quelle Différence? I LMBF 

Que couvre l’assurance vie? | TD Assurance 

Comprendre et bien utiliser votre RAP et CELIAPP

RAP et CELIAPP

RAP

Le régime d’accession à la propriété (RAP) vous permet de retirer jusqu’à 35 000$ par personne de votre REER non imposable à utiliser comme financement d’achat ou de construction d’une nouvelle propriété. De plus, l’argent que vous retirez de votre REER à des fins de mise de fonds n’est pas imposé, voilà tout son avantage. En effet, vous pourrez avoir accumulé 25 000$ dans votre REER, dont aucune cotisation ou gain n’aura été imposé, ni lors de son accumulation ni lors de son retrait. En fait, il s’agit d’un emprunt qu’on se fait à soi-même et qu’on doit par la suite se rembourser.  

CELIAPP

L’acquisition d’une maison est une décision qui doit être réfléchie et à laquelle toute aide est la bienvenue. Avez-vous un plan pour vous acheter une maison? Saviez-vous que le gouvernement vous offre deux incitatifs afin d’amasser la mise de fonds nécessaire, soit le RAP et le CELIAPP. Nous avons fait plusieurs articles portant sur le CELIAPP et ses avantages, c’est pourquoi cet article servira d’office de rappel du fonctionnement du RAP et des stratégies pour combiner les deux. Vous trouverez toute l’information pertinente sur le CELIAPP dans notre article : COMMENT ÇA MARCHE, LE CELIAPP? 

Quelles sont les conditions liées à cet incitatif? 

Vous devez répondre à une liste d’exigence. Le RAP est disponible pour l’acquisition de votre première demeure. Ainsi, si vous prévoyez acheter à deux, aucun des acheteurs ne devra avoir été propriétaire d’une maison au cours des quatre années précédentes avant d’être à nouveau admissible au RAP. Vous devrez aussi avoir obtenu une preuve d’achat ou de construction avant le 1er octobre de l’année suivant les retraits. Notez bien, seuls les montants cotisés dans votre REER depuis plus de 90 jours sont admissibles et la résidence achetée doit être considérée comme résidence principale.  

Comment la mécanique fonctionne? 

Maintenant que vous avez été approuvé pour toutes les conditions ci-dessus et que vous avez les clefs en main, vous devrez rembourser les fonds des REER utilisés. Ne paniquez pas, vous aurez 15 ans pour effectuer le remboursement et cette période de remboursement ne commencera pas avant 60 jours suivant la deuxième année de la date du retrait. Par exemple, si vous avez effectué le retrait le 1er janvier 2024, la période de remboursement commencera le 1er mars 2026. Ainsi, l’ARC vous demandera uniquement d’effectuer des paiements d’un quinzième du retrait par an. Donc, si le retrait était de 30 000$, vous devriez rembourser 2 000$ dans votre REER. Toutefois, si vous êtes dans l’incapacité de placer les 2 000$, ce montant sera ajouté à votre revenu imposable la même année.  

Pour prévoir faire l’achat d’une première maison, nous vous invitons à prendre un rendez-vous avec nous, Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com).

L’union fait la force!

Il est bon de savoir que le RAP ainsi que le CELIAPP peuvent être utilisés conjointement. En effet, vous pourriez amasser un maximum de 75 000$ par personne pour votre mise de fonds, soit 35 000$ du RAP et 40 000$ du CELIAPP. Bien attendu, cotiser autant à votre REER et votre CELIAPP dépend de votre situation financière, vos objectifs d’épargne ainsi que votre situation fiscale. Ces modalités permettront également de déterminer lequel des régimes sera le plus avantageux.  

affaires, business

Comment optimiser votre situation? 

Lorsqu’on compare les deux, le CELIAPP est le plus avantageux puisqu’il ne demande aucun remboursement du retrait. Cependant, il limite vos cotisations à 8 000$ par an, comparé à celles du REER qui correspond à 18% de votre revenu imposable ou 31 560$ par an. Toutefois, le temps peu parfois jouer contre vous pour l’épargne d’une mise de fonds et prioriser le RAP est aussi une bonne stratégie. Afin de vous aider à prendre une décision plus éclairée, le RAP serait à prioriser si vous envisagez acheter une propriété dans moins de cinq ans afin de profiter de vos cotisations inutilisées dans votre REER. Ainsi, si votre horizon temporel est de plus de cinq ans et que vous souhaitez reporter votre droit de cotisations non-imposable de votre REER, le CELIAPP est l’outil à utiliser.  

Si vous désirez trouver le plan le plus optimisé pour votre situation financière ou simplement en apprendre davantage sur le sujet nous vous invitons à prendre un rendez-vous avec nous : Nous joindre | Groupe financier Stratéginc (strateginc.com). 

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Sources:

Acheter une maison avec le RAP, comment ça fonctionne? | Fonds FTQ 

Comment fonctionne le régime d’accession à la propriété ? | Tangerine 

Le régime d'accession à la propriété - Canada.ca 

RAP vs CELIAPP - Quel est le meilleur outil pour l'achat d'une propriété ? (reerqc.ca) 

Acheter une maison au Québec : Le prix n'est que la pointe de l'iceberg

L'achat d'une propriété au Québec

iceberg, maison

L'achat d'une propriété au Québec est l'une des étapes les plus marquantes de notre vie. C'est un mélange d'émotions, d'anticipation pour l'avenir et, inévitablement... de chiffres !

Le prix d’une maison est ce qui saute aux yeux. Mais derrière cette première étiquette se cachent nombreux frais associés qui peuvent nous prendre au dépourvu. Chaque détail financier compte, mieux vaut les connaître afin de prévenir les surprises. 

Prenons comme exemple une maison unifamiliale dans la région de Montréal, où le prix moyen tourne autour de 600 000 $. Nous faisons l’exercice avec une mise de fonds estimée à 10 % soit 60 000 $. Il faut préciser que nos calculs sont adaptés aux taxes et frais spécifiques de la ville de Montréal et que ces coûts peuvent varier si vous achetez dans une autre région. 

Lorsqu'on envisage d'acheter une propriété, il est crucial de prendre en compte à la fois les coûts directs et indirects. Les coûts directs se réfèrent directement à la transaction : le prix d'achat, les droits de mutation et les frais notariaux par exemple. Par contre, les coûts indirects englobent les dépenses qui peuvent survenir après l'achat, telles que les rénovations ou les frais de déménagement. Pour une meilleure compréhension, nous avons classé ces coûts en ordre chronologique, de ceux qui surviennent avant l'achat jusqu'à ceux qui apparaissent longtemps après. 

Quelles sont les coûts à considérer lors de l'achat d'une maison?

Évidemment, le premier coût à prendre en compte est le prix d'achat. Ce montant fluctue selon plusieurs critères comme l'emplacement, la taille et l'état de la propriété. La mise de fond minimale pour l'achat d'une maison dépend du prix d'achat de la propriété. À noter que pour les immeubles à revenus, si vous ne comptez pas vivre dans l’un des logements après l’achat, la mise de fond doit être de 20 %. 

Pour un prix d'achat jusqu'à 500 000 $ : La mise de fond minimale est de 5 % du prix d'achat. 

Pour un prix d'achat entre 500 000 $ et 1 000 000 $ : Comptez un minimum de 5 % sur les premiers 500 000 $ puis 10 % sur tout montant supplémentaire. Pour une acquisition de 600 000 $, cela signifie une mise de fond minimale de 35 000 $. 

Pour un prix d'achat de plus de 1 000 000 $ : La mise de fond minimale est de 20 % du prix d'achat. Gardez à l'esprit : plus votre mise de fond est supérieure au minimum requis, moins vous payerez d'intérêts au long terme. 

Avant d'acheter, il est fortement recommandé de procéder à une inspection (entre 500 $ et 1 000 $) et une évaluation (entre 300 $ et 600 $) de la propriété. La moyenne des deux se situe à 1 200 $. 

Il s'agit de coûts obligatoires pour officialiser la transaction. Généralement, les frais de notaire et les droits d'enregistrement se situent entre 1 000 $ et 2 500 $. Il est recommandé de consulter votre notaire afin d'obtenir une estimation précise de ces frais pour votre situation spécifique.

Si vous faites affaire avec une agence immobilière, prévoyez une commission oscillante entre 4 et 7 % du prix de vente. Dans notre situation, ça équivaut à un montant de 27 594 $ à 48 290 $. Habituellement, cette commission est partagée à parts égales entre l'agent représentant l'acheteur et celui représentant le vendeur. Pour avoir une idée du coût de la commission d'agence, cliquez ici. 

Cette dépense est la plus importante après la mise de fond. Étiez-vous au courant que si votre mise de fond est moins que 20 %, il vous faudra souscrire une assurance pour protéger votre prêt hypothécaire ? 

Au Canada, l'emprunteur doit souscrire à une assurance prêt hypothécaire auprès de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Cette assurance protège le prêteur en cas de défaut de paiement par l'emprunteur. Les coûts varient selon la durée de l'emprunt et la mise de fonds.

Pour un prêt de 540 000 $ avec un taux fixe de 7,25 % sur une durée de 25 ans, les frais d'intérêt s'élèveraient à 628 617 $. Ça veut dire qu'en plus du montant emprunté, vous allez rembourser ce montant-là en intérêts pendant toute la durée du prêt.  

Prenez en considération que ces estimations se basent sur des intérêts simples. Cependant, en réalité, les prêts hypothécaires utilisent souvent des intérêts composés avec des versements périodiques, ce qui peut modifier le résultat final. Pour estimer les frais d’intérêt sur votre prêt hypothécaire, cliquez ici. 

Si vous optez pour une mise de fonds de 10 %, la prime d'assurance de la SCHL équivaut à 3,1 % du montant total de votre hypothèque, ce qui vous coûtera 16 740 $. Pour estimer la prime d'assurance de votre prêt hypothécaire, cliquez ici. 

Lorsque vous achetez une propriété, la ville doit mettre à jour ses dossiers pour refléter ce nouveau propriétaire et cette taxe couvre les frais associés à ce processus administratif.  

À Montréal, le montant de cette taxe est déterminé de manière progressive : il est de 0,5 % sur les premiers 51 700 $, puis de 1 % pour la portion entre 51 700 $ et 258 600 $, et enfin de 1,5 % pour la partie de la somme qui va de 258 600 $ à 600 000 $. Cela représente un total de 7 446 $. 

À Montréal, ces taxes annuelles sont basées sur l'évaluation foncière de votre propriété. Elles servent à financer une variété de services municipaux tels que l'entretien des routes, la sécurité publique, les parcs et d'autres infrastructures. Bien que le taux puisse varier d'un arrondissement à l'autre, supposons qu'il soit en moyenne d'environ 1,2 %. Pour une maison d'une valeur de 600 000 $, cela signifierait environ 7 200 $ par an. 

Ces taxes sont également perçues annuellement et sont basées sur la valeur de votre propriété. Le taux varie, mais généralement, il se situe entre 0,5 % et 1 % de la valeur évaluée. Donc, pour une maison de 600 000 $, les taxes scolaires se situeraient entre 3 000 $ et 6 000 $ par an. 

La taxe de vente sur les propriétés neuves est généralement payée par l'acheteur. Au Québec, cette taxe s'élève généralement à 5 % du prix d'achat. Donc, si vous achetez une maison neuve à 600 000 $, attendez-vous à payer une taxe de 30 000 $. Il est à noter que le gouvernement rembourse une partie de cette taxe. Cliquez ici pour estimer cette somme. 

Elle est essentielle pour protéger votre propriété contre les risques tels que les incendies, les cambriolages et les dégâts d'eau, offrant une tranquillité d'esprit financière en cas de d’incidents. Pour une maison de 600 000 $, le coût moyen se situe autour de 1 150 $ par an. 

Lorsque vous achetez une maison ou que vous renouvelez votre hypothèque, la banque pourrait vous suggérer une assurance prêt. Si votre mise de fonds pour l'achat est moins que le 20 %, elle voudra que vous preniez une assurance prêt hypothécaire pour se protéger contre le risque que vous ne payiez pas en cas de décès. 

Pour sécuriser votre prêt, deux choix s'offrent à vous : l'assurance vie hypothécaire ou une assurance vie personnelle. 

Le coût de l'assurance lors de l'achat d'une maison est extrêmement variable. Ce frais varie selon le montant de l'assurance, la santé de la personne assurée, son âge et ses antécédents. Il est essentiel de consulter son conseiller financier pour obtenir une estimation précise ; toutefois, pour les besoins de notre exemple, nous avons établi que l'assurance serait de 1000 $ par an. 

Le prix change pas mal dépendamment de la distance du déménagement, la quantité et le poids des biens à transporter et en fonction des meubles à acheter. On peut estimer des coûts de 3 000 $ jusqu’à 15 000 $ en fonction des variables mentionnées. Il faut mentionner que ce sont des estimations très générales et que c'est toujours mieux d'avoir des soumissions de quelques fournisseurs pour être certain. 

Selon l'état de la propriété et vos préférences, vous pourriez avoir besoin d'effectuer des travaux. L’idéal est de passer au moins quelques mois dans votre maison avant de commencer des travaux de rénovation. Cela vous permettra d'avoir une vision plus claire des améliorations nécessaires et de déterminer leur ordre d'importance. Le coût des rénovations peut beaucoup varier, mais en moyenne, entre mars 2021 et février 2022, les propriétaires ont investi environ 19 000 $ en travaux de rénovation de leur domicile. 

N'oubliez pas de prendre en compte le coût d'opportunité. L'argent investi dans l'achat d'un bien immobilier aurait pu, s'il avait été investi ailleurs, offrir un rendement potentiellement supérieur.

 C'est un aspect souvent négligé, mais important à considérer dans votre analyse financière. 

Coût total 

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Sur l’achat d’une maison de 600 000 $, on estime une facture d’environ 1 700 000 $ sur 25 ans en incluant les frais les plus importants, sans compter le coût d’opportunité.

On vous rappelle que ces coûts peuvent varier considérablement dépendamment d’une multitude de facteur. 

C'est facile de se perdre dans ces chiffres et de stresser juste à y penser. Mais votre future maison, celle dont vous avez toujours rêvée, est peut-être juste au coin de la rue.

Même si les frais peuvent sembler imposants au départ, ne les laissez pas vous décourager !  

Il est essentiel de se rappeler que chaque investissement dans une maison est unique, tout comme chaque budget, et qu'avec le bon accompagnement, le rêve de posséder sa propre maison peut devenir réalité. N'hésitez pas à prendre un rendez-vous en cliquant ici pour parler avec un conseiller pour vous guider et adapter votre achat à votre budget. 

 

Auteur: Équipe Strateginc

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Sources :

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/

https://www.bnc.ca/particuliers/conseils/maison/frais-achat-maison.html

https://propriodirect.com/blogue/frais-a-d%C3%A9bourser-achat-maison/

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/acheter/quels-sont-les-frais-lorsqu-achete-un-bien-immobilier-article-27420.html

Comment ça fonctionne, le CELIAPP?

À qui est destiné le CELIAPP ?  

Depuis le 1er avril, il vous est possible d’ouvrir un CELIAPP, compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété. Ce nouveau produit fiscal permet aux particuliers d’épargner pour la mise de fonds d’une première propriété à l’abri d’impôt. Le CELIAPP est destiné à tous les propriétaires potentiels, à ceux qui ont déjà été propriétaire et même à ceux qui n’ont pas l’objectif d’être propriétaire un jour. Ce compte épargne est très avantageux pour les propriétaires potentiels puisqu’il combine les principaux avantages du REER et du CELI. Cela veut dire que les cotisations sont déductibles d’impôt, alors que les retraits et les rendements générés sont libres d’impôt. Fiscalement parlant, c’est le meilleur des mondes ! Dans cet article, nous aborderons les détails essentiels ainsi que les stratégies qui s’offrent à vous pour bénéficier au maximum du CELIAPP.  

 

Êtes-vous admissible pour ouvrir un CELIAPP ? 

Afin d’ouvrir un compte CELIAPP, il sera nécessaire de déterminer votre admissibilité. En mesure d’être éligible à ce régime vous devez être un particulier déterminé :  

Vous devez être âgé de 18 à 71 ans, et vous ne devez pas avoir vécu dans une habitation admissible occupée comme lieu principal de résidence, dont vous ou votre conjoint de fait avez été propriétaire au cours des quatre années civiles précédentes.

Une habitation admissible est un logement situé au Canada, il peut s’agir d’une habitation existante ou en construction. Par exemple, si vous êtes propriétaire d’un condo loué, vous pourriez vous qualifier pour l’ouverture d’un CELIAPP, car votre condo ne vous sert pas de résidence principale. Par contre, si vous demeurez avec votre conjoint de fait qui est propriétaire, vous ne pourrez pas ouvrir un CELIAPP.  

 

Ouvrir un CELIAPP tôt permet de se préparer aux surprises ! 

L’achat d’une propriété n’a pas à être dans vos plans pour ouvrir un CELIAPP. Par exemple, si vous emménagez avec votre conjoint qui était déjà propriétaire et désirez devenir copropriétaire de l’habitation, il ne sera plus possible pour vous d’ouvrir un compte CELIAPP. Cependant, si vous avez déjà un compte ouvert, vous conserver votre droit d’y cotiser. Ainsi, si vous avez déjà amassé des fonds à l’abri de l’impôt, ils vous seront fort utiles afin avoir le capital nécessaire pour la mise de fonds.  

Autrement, si un héritage vous cause de devenir propriétaire d’une résidence éligible dont vous comptez occuper comme résidence principale, vous ne pourrez plus être admissible pour l’ouverture d’un CELIAPP. Bref, il existe plusieurs scénarios inattendus et hors de votre contrôle qui pourraient vous empêcher d’ouvrir un CELIAPP. En revanche, si vous avez déjà effectué l’ouverture de ce régime, vous allez certainement bénéficier de l’avoir fait préalablement.  

 

Combien peut-on épargner par année ? 

Les cotisations sont limitées à un plafond de 8 000$ par année, pour une limite de contribution à vie de 40 000$ durant une période de possession maximale de 15 ans. La contribution déductible d’impôt s’élève donc à 8 000$ par année. Tout comme le REER, les cotisations permettent de réduire votre revenu imposable. Toutefois, la déduction fiscale du CELIAPP est un peu différente de celle du REER. Les cotisations effectuées pendant les 60 premiers jours de l’année seront déductibles pour l’année en cours, contrairement à l’année précédente dans le cas du REER. En revanche, tout comme le REER, les déductions du CELIAPP ont la possibilité d’être reportées à une année subséquente 

En plus des déductions, les cotisations peuvent également être reportées. Si le plafond de cotisation n’a pas été atteint, la totalité ou la différence peut être reportée uniquement à l’année suivante, et donc ajoutée au plafond de l’année d'après. La cotisation reportée peut atteindre jusqu’à 8 000$, soit le plafond de cotisation annuel. Vos droits de cotisation reportée se terminent le 31 décembre de l’année suivante. Par exemple, si vous cotisez 6 000$ cette année, il vous sera possible cotiser jusqu’à 10 000$ l’année prochaine. Si vous ne cotisez pas 10 000$ l’année prochaine, la différence de 2 000$ ne pourra pas être reporté aux années suivantes.  

 

Où trouver vos droits de participation au CELIAPP ? 

Les droits de participation au CELIAPP correspondent au montant maximal auquel vous avez droit de cotiser ou de transférer depuis vos REER à votre CELIAPP. Après avoir ouvert votre compte CELIAPP, les détails de vos droits de participation se trouveront sur votre avis de cotisation ou sur votre compte à l’ARC. Vos droits de participation seront également mis à jour à chaque année.  

 

Vous êtes parent ? Le CELIAPP est avantageux pour vous ! 

Nous savons désormais que les cotisations effectuées dans le CELIAPP permettent d’obtenir des déductions d’impôts. Toutefois, ces bénéfices fiscaux sont encore plus importants pour les personnes ayant des enfants à charges. Afin de mieux assimiler la différence d’économie d’impôt, comparons un couple sans enfant et un couple avec enfant. 

Si nous prenons comme exemple un couple sans enfant générant un salaire annuel combiné de 120 000$, cotisant 8 000$ par année dans un CELIAPP et qui applique les déductions fiscales sans les reporter, il pourrait bénéficier d’une économie fiscale équivalente à 37,1%, ou 2 968$ par année !  

Selon la calculatrice REER offerte par SCIO, un couple qui a deux enfants mineurs pourrait bénéficier d’une addition de 9,7% à leur économie fiscale (5,7% pour l’Allocation canadienne pour enfants et 4% pour l’Allocation famille), ce qui équivaut à 776$ de plus d’économie d’impôt. Cela représente une économie d’impôt totale de 46,8% ou 3 744$ ! 

 

Saviez-vous qu’il y a un deuxième test d’admissibilité au CELIAPP ? 

Un premier test d’admissibilité a été fait lors de l’ouverture du CELIAPP, et un deuxième test sera requis lors du retrait afin de vérifier que le celui-ci soit éligible. Un retrait admissible est un retrait dont toutes les conditions nécessaires ont été remplies afin qu’un particulier effectue un retrait libre d’impôt. Afin que le retrait soit admissible, le particulier doit être résident canadien, et il doit se qualifier comme acheteur d’une première propriété qui sera sa résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction. Il doit aussi avoir une entente écrite d’achat ou de construction d’une propriété admissible. Le retrait doit être effectué au plus tard dans la 15e année suivant l’ouverture du CELIAPP.  

Contrairement au premier test d’admissibilité, ce deuxième test regarde exclusivement le titulaire du compte. Ainsi, si vous comblez tous les critères d’admissibilité au moment du retrait, et demeurez avec votre partenaire dans une habitation admissible dont ce dernier est le propriétaire, votre retrait sera non imposable. Pour en savoir plus sur les critères des retraits admissibles, cliquez ici. 

Il est aussi possible de faire des retraits non admissibles. Cependant, ceux-ci seront imposables, et les rendements générés seront également assujettis à l’impôt au moment du retrait. Si vous n’achetez pas d’habitation admissible après la 15e année suivant l’ouverture du compte, les fonds pourront être transférés vers votre REER. Cela éviterait d’effectuer des retraits imposables. De plus, si vous cotisez après un retrait admissible, vos cotisations ne seront déductibles d’impôts ni pour le CELIAPP ni dans le cas d’un transfert au REER.   

 

L’importance de commencer tôt ! 

Il est stratégique de cotiser le plus tôt possible au CELIAPP pour permettre aux montants investis de fructifier au maximum à travers le temps. Si on investit les cotisations de 8 000$ chaque année pour 5 ans dans un portefeuille d’actifs nous rapportant un retour de 6% annuellement, et que nous laissons l'investissement croître durant une période supplémentaire de 5 ans, il pourrait atteindre un peu plus de 60 000$. L’objectif d’amasser les fonds nécessaires pour une mise de fonds d’une maison moyenne est beaucoup plus atteignable, et ce même pour une personne vivant seule. Le graphique ci-bas illustre l’impact du temps sur un portefeuille générant un retour annuel de 6% investi durant 10 ans, et le compare au même montant investi dans le même portefeuille pour une période de 5 ans. Dans les deux cas, le CELIAPP a été maximisé.  

Investissement long terme, court terme, rendement

 

Les stratégies et optimisations possibles selon les situations 

Il est possible de faire un retrait REER sous forme de RAP (régime d’accession à la propriété) et de le combiner au CELIAPP pour vous donner accès à un maximum de fonds pour l’achat d’une propriété admissible. Vous disposeriez donc de jusqu’à 35 000$ provenant du RAP et 40 000$ du CELIAPP, pour un total de 75 000$ avant le rendement généré par le CELIAPP. Un couple pourrait donc amasser 150 000$ pour une mise de fonds grâce à cette stratégie. Toutefois, il ne faut pas oublier que le RAP doit être remboursé à l’intérieur d’un délai de 15 ans.  

 

Vous avez cotisé à votre REER ? Vous pouvez transférer des montants du REER vers le CELIAPP, en respectant la limite de cotisation annuelle de 8 000$, et ce sans impact fiscal. Cela vous limite qu’au CELIAPP, mais permet de ne pas effectuer de remboursement RAP.  

 

Contrairement au RAP, le CELIAPP n’a pas la contrainte de laisser un minimum de 90 jours le montant nouvellement investi avant de le retirer pour acheter une propriété. Un particulier pourrait donc déposer sa cotisation CELIAPP, la déduire de son revenu imposable et retirer la cotisation dès le lendemain.  

 

Un particulier qui a présentement des revenus faibles ou qui n’est pas soumis à un taux d’imposition élevé, mais prévoit augmenter ses revenus dans le futur, tirerait avantage à cotiser dès maintenant au CELIAPP. D’abord, cotiser le plus tôt possible permet à l’investissement de croître le plus possible. Ensuite, il est possible de reporter sa déduction à une ou plusieurs années ultérieures lorsque vous serez sujet à un taux d’imposition plus élevé.  

 

Si vous n’achetez pas de propriété admissible 15 ans après l’ouverture du compte, vous avez l’option de transférer des fonds du CELIAPP vers votre REER sans affecter vos droits de cotisations, et ce même si vous avez cotisé au maximum à votre REER. Ce type de transfert n’entraîne aucune conséquence fiscale au moment du transfert. Cette flexibilité vous permet donc de continuer à contribuer à votre épargne-retraite au-delà de la limite du REER. 

  

 

Comparatif des principales caractéristiques du CELIAPP, du CELI et du REER  

Avantages fiscaux, CELIAPP, CELI, REER (RAP)

 

Outil recommandé si vous hésitez entre le CELI, CELIAPP et REER : https://www.financesgo.com/ 

 

Ce qu’il faut retenir du CELIAPP  

Le CELIAPP devrait être une priorité pour tous ceux qui y sont admissibles, surtout pour les jeunes adultes. C’est une occasion incroyable de planification financière stratégique, et qui sait si ce régime ne disparaitrait pas aussi vite que le REÉL, régime enregistré d’épargne-logement, qui n’a survécu que 11 ans avant d’être aboli en 1985. La même situation peut se reproduire avec le CELIAPP, puisqu’il a été introduit par un gouvernement minoritaire. Il faut saisir cette occasion d’investissement puisque 40 000$ déductible dont les rendements et les retraits ne génèrent zéro impôt est beaucoup trop avantageux pour ne pas saisir cette opportunité !  

 

Nous vous recommandons de prendre un rendez-vous avec un de nos conseillers pour optimiser votre situation en cliquant ici.  

 

Auteur: Sammy Zakem

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Sources : 

https://www.archer.ca/blog/

https://www.noovo.info/chronique/

https://www.canada.ca/fr/agence-revenu/

https://cffp.recherche.usherbrooke.ca/

https://www.finance-investissement.com/zone-experts

https://www.lesaffaires.com/blogues/

 

Pourquoi les prix augmentent-ils autant durant la pandémie?

Un peu d’histoire financière

Comment discuter de l’inflation sans effleurer l’hyperinflation encourue par l’Allemagne et le Zimbabwe!

Qui aurait pensé que brûler son argent pour générer un feu est plus rentable qu’acheter du bois? Pourtant, cet étrange phénomène a été vécu en 1922 en Allemagne. En effet, les ouvriers étaient en grève et l’Allemagne continuait à imprimer des billets. Cela a produit une augmentation des prix de 16 580 000 % en 1923.

Si vous pensiez que l’hyperinflation de l’Allemagne est démesurée, vous n’avez jamais entendu parler de celle du Zimbabwe!

En novembre 2008, l’argent du Zimbabwe a atteint une hausse de 79 600 000 000 %. Pour vous donner une idée, la banque du Zimbabwe imprimait des billets de 100 mille-milliards de dollars. Dû à la faible production de ce pays, les produits se faisaient rares et les prix augmentaient quotidiennement.

 

zimbabwe hyperinflation trillion dollars

 

Qu’est-ce qu’est l’inflation?

 

L’inflation correspond à l’augmentation du coût des biens pour le consommateur moyen.

C’est-à-dire, si le prix du pain augmente de 1 $ à 1,10 $, l’inflation est de 10 %.

 

inflation

 

Cependant, le calcul de l’inflation est un peu plus complexe et c’est grâce à l’indice des prix à la consommation qu’il peut être calculé. Cet indice est une mesure qui examine la moyenne pondérée des prix d'un panier de biens et services de consommation, comme le transport, la nourriture et les soins médicaux.

Il est calculé en prenant les changements de prix pour chaque article dans le panier de marchandises prédéterminées et en faisant la moyenne des prix. Les variations de cet indice sont utilisées pour évaluer les variations de prix associées au coût de la vie.

L'indice du prix à la consommation est l'une des statistiques les plus fréquemment utilisées pour identifier les périodes d'inflation ou de déflation.

 

Qu’est-ce qui cause l’inflation?

 

Les causes de l’inflation sont multiples et variées comme vous l’avez remarqué avec l’hyperinflation de l’Allemagne et du Zimbabwe. Voici les 4 principales causes de l’inflation selon Gestion de Placement TD :

 

Lorsque l’offre diminue pour des biens de consommation, la demande surpasse l’offre et un débalancement se produit. Ce changement crée une augmentation des prix. Par exemple, si vous êtes le seul à vouloir acheter un vélo, le prix reste stable et vous pouvez le négocier à la baisse. Cependant, si vous êtes plusieurs à vouloir acheter le même vélo, le prix va augmenter comme vous êtes prêts à surenchérir.

 

La quantité d’argent détenue par la population influence les prix. Si chacun détient plus d’argent pour les mêmes produits, vous êtes prêts à payer plus cher et les prix augmentent. L’injection d’argent dans l’économie que vous observez par les gouvernements favorise l’augmentation de la masse monétaire, ce qui peut influencer le phénomène de l’inflation à la hausse.

 

Lorsque les prix augmentent au sein de nos partenaires économiques, l’économie canadienne subit cette pression. La majorité des entreprises canadiennes importent des matières premières d’autres pays. Lorsque leurs coûts pour fabriquer un produit augmentent, ils n’auront guère le choix d’augmenter leurs prix de vente.

 

Les banques centrales ont le pouvoir d’influencer la croissance de l’inflation. La banque du Canada vise un taux d’inflation moyen de 2 % par année. Afin d’atteindre cet objectif, ils augmentent et baissent leur taux directeur. Ce taux influence directement les banques et par la suite la population. Lorsque le taux directeur augmente, les banques institutionnelles montent leurs taux d’intérêt et la population emprunte moins. Lorsque la population détient moins d’argent, les prix subissent moins de pression et la croissance de l’inflation diminue.

 

 

Les effets de l’inflation sur notre vie

 

L’inflation se manifeste dans notre quotidien. La pandémie a bouleversé notre économie et vous observez aujourd’hui plusieurs phénomènes étranges comme la montée du prix du bois.

Le prix du bois est 40 % plus cher qu’il y a un mois et 3 fois plus cher qu’il y a un an. Cette forte demande est expliquée par le fait que la population a économisé pendant la pandémie et qu’elle était restreinte sur ses possibilités de dépenses.

Par exemple, la plupart des familles qui vont en voyage dans le sud à Noël ont annulé leurs plans dû à la pandémie. Ce surplus d’argent fait en sorte que les familles propriétaires d’une maison ou d’un chalet effectuent des rénovations. Selon le conseil de l’industrie forestière du Québec « Pas moins de deux Québécois sur trois qui sont propriétaires d’un chalet ou d’une maison, ont fait des rénovations ».

Cet engouement pour le bois oblige certaines compagnies à utiliser d’autres matériaux alternatifs ou des matériaux recyclés. Par ailleurs, plusieurs consommateurs repoussent leur rénovation en attendant que le prix redescende.

Vous avez sûrement remarqué l’augmentation des prix des maisons comme nous l’avons mentionné dans notre podcast sur le marché immobilier : (https://anchor.fm/lesstrateges).

La forte demande et l’augmentation des prix des matériaux de construction ont fait grimper les prix des maisons.

 

Impacts sur les entreprises

 

En contexte de pandémie, l’augmentation des prix dans différents secteurs a contribué à l’augmentation des marges bénéficiaires de plusieurs entreprises. Cela est dû au fait que certaines entreprises, selon leur secteur, peuvent vendre des biens et services plus chers et que leurs coûts de production n’augmentent pas autant. Cependant, les revenus de plusieurs entreprises ont diminué durant la pandémie.

Aussi, plus d’investisseurs ont placé leur argent dans des actions en raison du faible taux d’intérêt. Cela a fait augmenter le prix des actions en raison de l’augmentation de la demande, mais les ventes des entreprises ont diminué. Les ratios comme le ratio cours bénéfice (C/B) ont fortement augmenté ce qui fait que la valorisation des entreprises est élevée. La Fed (Federal Reserve System) s’inquiète d’un potentiel recul des prix des actions.

Pourtant, si votre argent ne fluctue pas autant que l’inflation, votre pouvoir d’achat diminue. C’est pourquoi il est important d’investir son argent afin de générer un retour sur investissement qui égale ou surpasse l’inflation.

 

 

Comment se protéger contre l’inflation?

 

L’inflation n’est pas votre amie lorsque vous détenez de l’argent liquide. Comment pouvez-vous vous protéger contre l’inflation? Voici les 4 meilleurs placements pour vous protéger face à l’inflation :

 

Réputé meilleure protection contre l'inflation, il évolue de manière contrecyclique. Son prix augmente lorsque les marchés boursiers diminuent. C'est un investissement intéressant pour modérer la baisse lorsque les taux d’intérêt diminuent pour les obligations.

 

Un placement qui suit l'inflation: Les prix de l'immobilier eux-mêmes pourront baisser durant les mois de crise à venir, offrant des opportunités d'achats inespérées. Ces corrections ne devraient être que temporaires et la hausse régulière des prix devrait reprendre, valorisant donc un investissement effectué au bon moment. La reprise probable de l'inflation en fait donc un placement avec de très bons rendements pour les années futures.

 

Par exemple investir dans des compagnies défensives comme Alimentation Couche-Tard ou dans le secteur de l'énergie et alimentaires. Vous pouvez dégager des rendements en sélectionnant des actions plus risquées. Toutefois, cela s'adresse aux investisseurs avancés qui sont capables de lire les potentialités des entreprises à leur juste mesure. L’investissement en action le plus sûr est de passer par des fonds en actions qui vous assureront un bon niveau de dividendes et de rendement.

 

D'autres actifs davantage liés à l'économie réelle sont dits "décorrélés". Les variations économiques ne les affectent pas en raison de leur valeur intrinsèque qui suit l’inflation. Cet investissement prend de la valeur lorsque la demande en terrain de la région augmente.

 

Auteur: Philip Boivin

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Source
https://www.citeco.fr/10000-years-history-economics/contemporary-world/hyperinflation-in-zimbabwe
M.Sodhi, Gestion de Placement TD Inc.
https://www.lesaffaires.com/secteurs-d-activite/immobilier/les-prix-du-bois-atteignent-des-records/624857
https://www.boursorama.com/patrimoine/fiches-pratiques/les-cinq-meilleurs-placements-pour-faire-face-a-l-inflation-76ad9b37e74cb7aba238d7402074479c